Zona 1

Ámbito de aplicación.

Comprende las superficies de suelo urbano correspondientes a este área así calificadas en el correspondiente plano de Ordenación.

Tipología de la edificación.

Será, para todo este ámbito, en Manzana Cerrada y bloque exento tal y como se indica en el plano de Ordenación.

Ocupación máxima en plantas.

La ocupación máxima por plantas será: en planta baja el 100 % en parcelas de hasta 300 m2. Para parcelas mayores, la superficie ocupada será la resultante de calcular el 100 % para los primeros 300 m2 y el 85 % para los restantes, siempre que en ese exceso sobre los 300 m2., las condiciones del articulo 4.1.7., permitan la ubicación de un patio. En el resto de las plantas la ocupación máxima será del 90 %.

En el caso de aquellas parcelas con alineación con dos o más calles, se permitirá ocupar el 100 % en todas las plantas para los primeros 300 m2, y el 90 % para lo restantes, siendo su edificabilidad la resultante de dicha ocupación.

En el caso de aquellas edificaciones que dan a la Plaza de España, se permite la construcción de áticos que no ocupen más del 30% de la superficie, en los que no computará la edificabilidad, y debiéndose ampliar, en tales supuestos, a 4 m la distancia a calle o plaza.

Parcela mínima.

Será la que se corresponda con la parcelación catastral existente en el momento de la aprobación de las presentes Normas. Cuando la parcela sobre la que se solicita licencia de edificación sea el resultado de una subdivisión o reparcelación, se considerará como parcela mínima aquella que tenga una superficie mínima de 80 m2 y un frente de fachada de 6 m. lineales.

Alineaciones, rasantes y alturas de la edificación.

Son las fijadas por los planos correspondientes en este Plan y las que fijen los Planes Especiales o Estudios de Detalle. La máxima altura permitida en planta baja, se determinará según las determinaciones del artículo 4.1 .3. en su apartado ”Altura libre de pisos".

Se autoriza la edificación por encima de la cuarta planta para un uso exclusivo de cuarto de escaleras, ascensor e instalaciones siempre y cuando la edificación máxima no sea superior a 25 m2.

Semisótanos.

Se permiten y no computarán a efectos de edificabilidad ni como una planta más siempre que el techo de estos no se encuentre a más de 1.30 m. sobre la rasante oficial.

Retranqueos y patios abiertos a fachada.

Dentro de este perímetro, no se permitirán patios abiertos a fachada.

Edificabilidad

La edificabilidad máxima permitida para edificios con altura superior a tres plantas será de 3,60 m2/m2 para el caso de alturas superiores. Para el resto de edificios la edificabilidad será la resultante, teniendo en cuenta los parámetros de ocupación máxima en plantas.

Cuerpos volados cerrados.

Se permitirán cuerpos volados cerrados en las condiciones que se establecen en el apartado 4.1 .6. de estas Normas, con la limitación de que su recorrido máximo a lo largo de la fachada, con respecto a la longitud de esta no será superior al 60 %.

Balcones o voladizos abiertos.

Se admiten en las condiciones del apartado anterior.

Usos permitidos.

El uso predominante es el residencial, admitiéndose la vivienda unifamiliar o plurifamiliar. Se permitirán discrecional mente aquellas actividades industriales correspondientes a la 1ª y 2ª categorías, definidas en el artículo 4.5.2. y en las condiciones que se marcan en el mismo. También se permitirán los usos públicos: residenciales, culturales, religiosos, administrativos, sanitarios, asistencia les, de enseñanza y comerciales.

Usos prohibidos.

No se permiten los usos de industrias de categoría superior a la segunda.

Zona 3

Ámbito de aplicación.

Comprende las superficies de suelo urbano correspondientes a este área así calificadas en el correspondiente plano Ordenación.

Tipología de la edificación.

Será, en manzana cerrada, bloque exente, unifamiliar en hilera y unifamiliar aislada según se determina en el plano de zonificación.

Ocupación máxima en plantas.

La ocupación máxima por planta para cada manzana estará en función del tipo de ordenación que se establece para la misma:

Ordenación en manzana cerrada.
La superficie máxima de ocupación para planta baja será del 100 %, para la 2° del 85% y para el ático la restante de aplicar un retranqueo de 3 m. a fachadas.
En el caso de aquellas parcelas con alineación con dos o más calles, se permitirá ocupar el 100 %, en todas las plantas para los primeros 250 m2, y el 85 % para los restantes, siendo su edificabilidad 10 resultante de dicha ocupación.

Ordenación en bloque exento
La superficie máxima de ocupación será la establecida en la Ordenanza específica para suelos equipamentales.

Ordenación en Unifamiliar en hilera.
La superficie máxima de ocupación  en todas las plantas será del 85%.

Ordenación en unifamiliar aislada.
La superficie máxima de ocupación será para todas las plantas del 40%.

Parcela mínima.

Ordenación en manzana cerrada.

Será la que se corresponda con la parcelación catastral existente en el momento de la aprobación de las presentes Normas. Cuando la parcela sobre la que se solicita licencia de edificación sea el resultado de una subdivisión o reparcelación, se considerará como parcela mínima aquella que tenga una superficie mínima de 80 m2 y un frente de fachada de 7 m. lineales.

Ordenación en unifamiliar en hilera.

Será aquella que tenga un frente de fachada de 6 m. y una superficie de 120 m2.

Ordenación en unifamiliar aislada.

Será aquella que tenga un frente de fachada de 14 m. y una superficie de 300 m2.

Alineaciones, rasantes y alturas de la edificación.

Son las fijadas por los planos correspondientes en este Plan y las que fijen los Planes Especiales o Estudios de Detalle.
La máxima altura permitida en planta baja, se determinará según las determinaciones del artículo 4.1 .3. en su apartado ”Altura libre de pisos".

Semisótanos

Se permiten y no computarán a efectos de edificabilidad ni como una planta más siempre que el techo de estos no se encuentre sobre la rasante oficial, a una distancia superior a 1,30 m. Tratándose de ordenación en manzana cerrada y unifamiliar en hilera

Retranqueos

Ordenación en manzana cerrada.

Dentro de este perímetro, en las áreas urbanas de nueva creación (Unidades de Ejecución), no se permiten retranqueos pero sí patios abiertos a fachada siempre que su tratamiento sea de fachada y se instale una cerca en la alineación. En las áreas consolidadas, las condiciones son las mismas; no obstante, la edificación se podrá retranquear de la línea de fachada en el caso de aquellas situaciones en las que las edificaciones colindantes así lo hayan hecho, debiendo de ajustarse el retranqueo a los ya existentes.

Ordenación en unifamiliar en hilera.

La edificación se retranqueará de la línea de fachada a una distancia mínima de 3 m. permitiéndose la aproximación a dicha línea en el caso de tratarse del cuerpo de la edificación correspondiente a la cochera. en una longitud de fachada no superior a 3,5 m.

Ordenación en unifamiliar aislada.

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La edificación se retranqueará un mínimo de 3 m. de los linderos a las parcelas contiguas y 2 m. a fachada.

Edificabilidad.

Edificación en manzana cerrada.

La  edificabilidad máxima será de 2,35 m2/m2, incluido el ático.
Edificación en bloque exento
La edificabilidad máxima será la establecida en la Ordenanza de suelos equipamentales
Edificación en unifamiliar en hilera.
La edificabilidad máxima será de 1,70 m2/m2.

Edificación en unifamiliar aislada.
La edificabilidad máxima será de 0,80 m2/m2.

Cuerpos volados cerrados.

Fuera de las alineaciones oficiales no se admiten cuerpos volados cerrados, permitiéndose miradores en las condiciones que se
establecen en el apartado 4.1 .6. de estas Normas, con la limitación de que su recorrido máximo a lo largo de la fachada, con respecto a la longitud de esta no será superior al 30 % de la misma.

Balcones o voladizos abiertos.

Fuera de las alineaciones oficiales se admiten en las condiciones del apartado 4.1 .6. La longitud total de recorrido de los balcones a lo largo de una fachada (a la que habrá que sumar la de los miradores,
en caso de existir), no podrá ser superior al 65 % de la longitud de la fachada, con la limitación que se establece en cuanto a separación de medianerías.

Tratamiento de cubiertas

Sobre la planta ático será obligatoria cubierta de teja con una pendiente máxima de 30%.

Usos permitidos.

El uso predominante es el residencial. admitiéndose la vivienda unifamiliar o plurifamiliar para el caso de ordenación en Manzana cerrada. Se permitirán discrecionalmente aquellas actividades industriales correspondientes a la la, 2a y 3a categoría, definidas en el artículo 4.4.2. y en las condiciones que se marcan en el mismo. También se permitirán los usos públicos: residenciales, culturales, religiosos, administrativos, sanitarios, asistencia les, de enseñanza y comerciales.

Usos prohibidos.

No se permiten los usos de categoría superior a la 3a

4.1.3

Alturas

- Altura de la edificación

Es la distancia vertical desde la rasante de la acera o del terreno, en su caso, en contacto con la edificación, a la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta.

- Altura libre de pisos

Es la distancia entre la cara inferior del techo y el pavimento del piso totalmente terminado.
La mínima / máxima alturas libres de pisos serán las siguientes:

En plantas destinadas a viviendas: 2,50 m./3,00 m. En locales comerciales: 3,00 m./4,00 m.
En garajes y aparcamientos: 2,20 m./3,00 m.

-Las alturas máximas se limitan en función de la ubicación de la planta:

Planta baja: 4,00 m. Planta superior: 3,00 m.

- Determinación de alturas

Para la medición de las alturas se establecen dos tipos de determinaciones: por número de plantas y por distancia vertical. Cuando las ordenanzas particulares de cada zona señalen ambos paramentos, habrán de respetarse los dos.

Para determinar la altura de un edificio, se tomará ésta, por la vertical que pasa por el punto medio de la línea de fachada, desde la rasante de la acera o del terreno hasta la cara inferior del alero.

En las calles con declive, la altura de la edificación se medirá en el punto medio de la fachada, si ésta no excede de 20 metros de longitud. Si sobrepasa dicha dimensión, se medirá a los 10 metros, contados desde el punto más bajo, permitiéndose el escalonado correspondiente a partir de los 20 metros desde este punto.

En ningún caso las diferencias de cota de rasante entre los extremos de un escalón de fachada y su punto medio, podrán ser superiores a 75 cm. a efectos de la medición de alturas.

En caso de tratarse de un mismo edificio que dé fachada a varias calles en declive y no sea posible su escalonamiento, deberá retranquearse la planta correspondiente de tal forma que sus cerramientos y forjado no sobresalgan por encima de un plano inclinado a 45° a partir de la línea de máxima alturd permitida en la fachada correspondiente.

En el caso de existir una diferencia de cotas superior a 3.70 metros entre dos calles a las que dé una parcela, y la proximidad de las

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partir de la cota del terreno.

PGOU DÚRCAL

En ningún caso la altura de la edificación, medida de acuerdo con los apartados anteriores, será superior a la máxima fijada para cada zona o manzana.

Los semisótanos que sobresalgan de la rasante del terreno una altura igualo superior a 1,30 m. en su punto medio, medida hasta la cara inferior del forjado de su techo, se contabilizarán como una planta, cualquiera que sea su uso.

4.1.4

Superficies y aprovechamientos

Superficie ocupada

Es la comprendida dentro de los límites definidos por la proyección vertical, sobre un plano horizontal, de las líneas externas de toda la construcción, incluyéndose los cuerpos volados si están cerrados por dos de sus lados.

Superficie construida o edificada

En cada planta, es la comprendida dentro del perímetro de la superficie ocupada por la construcción, incluyendo la totalidad de la superficie de voladizos o terrazas cubiertas cuando estén cerradas por dos de sus lados. En el caso de balcones o terrazas cubiertas abiertas,

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PGOU DÚRCAL

En las zonas que se establezcan retranqueos obligatorios, no podrá ocuparse el terreno que determine el retranqueo de la alineación de la fachada con ninguna construcción, incluidas las subterráneas, aunque se destinen a aparcamientos.

Los entrantes a partir de la rasante de la calle o terreno y por debajo de éste (patio inglés), estarán dotados de cerramientos, barandillas o protecciones adecuadas.

-Retranqueos

Se permitirá el retranqueo de las construcciones respecto de la alineación oficial, al margen de las normas especificas para cada
zona, siempre que no dejen medianerías al descubierto, pudiéndose admitir su conversión en fachada o su decoración con los mismos materiales y características de las fachadas existentes. Dichos retranqueos no alterarán la máxima altura de edificación ni la máxima edificabilídad permitidas, debiéndose marcar la alineación con una cerca.

-Cuerpos volados cerrados

a.

En calles con anchura igualo superior a 8 m.

b. Vuelo máximo igual al 10% del ancho de la calle en calles con acerado, sin que en ningún momento sea superior al 80% del ancho de la acera. En calles sin acerado el vuelo máximo será del 5% del ancho de calle.

c.

En ningún caso el vuelo permitido podrá sobrepasar 1,10 m.

d. Quedarán separados de las fincas contiguas en una longitud como mínimo igual al saliente, y nunca inferior a 60 cm.

e.

No se permiten cuerpos volados en los patios.

f. No podrán disponerse a una altura menor de 3,20 m., cuando no haya acera y 2,60 m. en calles con acera.

No obstante, se podrá autorizar el balcón tradicional con un vuelo de 30 cm en calles con acera.

- Balcones o voladizos abiertos

El Se permitirán en calles de más de 4m. . El saliente máximo y la separación de las medianerías de tales elementos será el mismo que el señalado para los cuerpos volados. En cuanto a su longitud, las limitaciones serán especificas para cada zona.

-Miradores

Fuera de las alineaciones oficiales, se permitirán miradores con las mismas condiciones señaladas para los balcones y vuelos abiertos, y

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PGOU DÚRCAL

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Las jambas de portadas y huecos podrán sobresalir de la alineación oficial hasta un 10% del ancho de la acera, sin exceder de 10 cm.

Queda prohibido que las puertas de las plantas bajas abran a la calle. Cuando por normas de rango superior a ésta ordenanza sea obligatorio que no abran hacia dentro, deberán quedar remetidas en la fachada.

4.1.7

Patios

Patios interiores o de parcela

En edificios de nueva planta cuyo uso sea el de vivienda, los patios interiores de parcela, o de luces, tendrán una superficie no inferior a 12 m2. y un lado mínimo de 3 m. En cualquier caso, se podrá inscribir, a lo largo de toda la altura del patio, un circulo de 3 m. de diámetro. En el caso de viviendas de dos plantas, se permitirá una superficie mínima de 9 m2. y lado mínimo de 2,5 m.

- Patios abiertos a fachada

NORMA TIV A DE RÉGIMEN URBANíSTICO GENERAL Y ORDENANZAS

En edificación en manzana cerrada, se admiten patios abiertos a fachada siempre que cumplan lo siguiente:

Su anchura mínima será de 3 m.
Su fondo máximo no será superior a su anchura,
No deberán crear medianeras vistas de los edificios colindantes.
En caso de abrir a ellos terrazas lavadero su tratamiento será similar al del resto de la fachada del edificio, formando falsa fachada, debiendo estar en planta baja cerrados por un paramento opaco hasta una altura de 2,5 m.

- Patios mancomunados

Se consiente la mancomunidad de patios ajustándose a las siguientes normas:

La mancomunidad habrá de establecerse constituyendo mediante escritura pública un derecho real de servidumbre sobre los solares afectados, e inscribirse en el Registro de la Propiedad, con la condición de no poderse cancelar sin la autorización del Ayuntamiento.

No podrá, en ningún caso, cancelarse esta servidumbre en tanto subsista alguna de las fincas cuyos patios requieran este complemento para conservar sus dimensiones mínimas.	.

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4.1.8

Cerramientos y cercas

Todo terreno en suelo urbano o solar deberá estar vallado y cerrado. El cercado permanente será de 2 metros de altura, ejecutado con

PGOU DÚRCAL

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4.5	CONDICIONES GENERALES D_	. 1'l:1._	
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	Los usos de la edificación se clasif_ n ;1 g' \Ites grupos:
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(3) - Uso PUBLICO.	\\<:.-	{;//
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Teniendo en cuenta las característic_i_-(8Gd'6'uso y sus posibilidades
de localización, se establecen las siguientes clases, categorías y situaciones:

4.5.1

Uso residencial

Clase 1

Vivienda unifamiliar, definida como aquella que tiene acceso independiente y exclusivo para cada vivienda desde el nivel del suelo de espacio libre exterior.

Clase 2

Vivienda plurifamiliar, definida como aquella que en su edificación encierra acceso común para dos o más viviendas.

4.5.2

Uso Industrial

En este apartado se establece la clasificación en cuanto a características y posibilidades de situación, no solamente de las industrias propiamente dichas, sino, en general, de todas las instalaciones afectadas por la Ley Andaluza de protección 7/1994 y sus reglamentos de desarrollo.

NORMATIVA DE RÉGIMEN URBANíSTICO GENERAL Y ORDENANZAS

Con independencia de la categorización de actividades que seguidamente se formula, la solicitud de autorización para la implantación de actividades industriales que estén incluidas en alguno de los anexos de la Ley 7/1994, habrá de tramitarse de conformidad con lo establecido en dicha norma.

Las actividades mencionadas se clasifican en las siguientes categorías:

la CATEGORIA: Actividades sin molestias para la vivienda

Son aquellas de tipo individual o familiar, que pueden requerir máquinas o aparatos movidos a mano o por pequeños motores, que no transmitan ruidos al exterior ni produzcan otras molestias especiales. Garajes privados de cada edificio sin servicios de mantenimiento ni de carburantes.

Situaciones permitidas:

- En edificios de viviendas unifamiliares en cualquier planta - En anejos a vivienda unifamiliar.
- En cualquier otro tipo de edificio exclusivo o independiente

2a CA TEGORIA: Actividades molestas compatibles con la vivienda

Son aquellas que causan algunas molestias tolerables, según su situación respecto de las viviendas, siempre que la emisión fónica transmitida a las viviendas colindantes no exceda de 37 decibelios durante el día (de 8 a 22 horas), ni 32 decibelios por la Qoche (de 22 a 8h.) y la que transmita al ambiente exterior esté en I_)S límites de 45
decibelios por la noche y 55 decibelios de día: las vibraCiones no serán superiores o iguales a 5 Pals; no producirán gases ni olores desagradables, ni darán lugar a acumulación de tráfico. Se permiten garajes públicos de hasta 20 coches, con servicio de mantenimiento, pero no de carburantes.

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3° CATEGORIA: Actividades mol_s,__O;__:'.les con I_ vivienda
Son aquellas que presentan cierto grd_e Incomodidad que no
permite su localización en edificios de vivienda, pero que pueden ser admitidas en zonas en las que la mezcla de usos ya existentes no justifique una limitación tan rigurosa, excluyéndose las nocivas y peligrosas y la instalación de elementos estructurales que puedan afectar a la ordenación estética.

Se permiten en edificio exclusivo e independiente, con fachada a la calle.

4° CA TEGORIA: Actividades molestas inadmisibles en colindancia con la vivienda

Comprende esta categoría la industria en general. sin limitaciones de superficie, potencia ni características, excluyéndose las insalubres, nocivas o peligrosas.

Sólo se permiten en suelo industrial.

5° CATEGORIA: Actividades insalubres. Nocivas v peligrosas en general.

Sus condiciones de localización se atendrán a lo dispuesto en la vigente Ley de Protección ambiental de Andalucía (Ley 7/1994) y sus reglamentos de desarrollo).

NORMATIVA DE RÉGIMEN URBANíSTICO GENERAL Y ORDENANZAS

Uso público

Se divide en las siguientes clases:

- RS: Residencial (hoteles y moteles). - CU: Culturales.
- RL: Religiosos.
- AD: Administrativos.
- SA: Sanitarios y asistenciales.
- ES: Enseñanza.
- CO: Comerciales.
- RC: Recreativos y esparcimiento. - DP: Deportivos.
- CT: Comunicaciones y transportes. - VA: Varios:

1. 2. 3. 4.

Parque de bomberos. Matadero. Cementerio.
Servicio de limpieza.

4.5.4

Simultaneidad de usos

En el caso de que una actividad comprenda varios de los usos señalados en el apartado anterior, siempre que fueran compatibles entre sí, cada uno de ellos deberá cumplir las condiciones que se señalan en el Plan para él y para la zona donde se locqliza.

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